Atrasos en el pago del alquiler: qué hacer cuando un inquilino se atrasa
El atraso en el pago del alquiler es una de las causas más comunes de noches sin dormir para los propietarios. Es posible que se le pasen muchas situaciones por la cabeza: “¿Lo estarán haciendo a propósito? ¿Tendré que desalojarlos? ¿Qué debería hacer?”. En este artículo compartimos los mejores consejos que hemos recibido para lidiar con un inquilino que se atrasa en el pago del alquiler.
Tome distancia de la situación
Existe un libro muy útil sobre negociación (no específicamente sobre bienes raíces, sino sobre negociación en general) llamado Getting to Yes, de Roger Fisher.
El libro presenta un concepto clave denominado “subir al balcón”. La idea consiste simplemente en respirar hondo, distanciarse mental o físicamente de la situación y analizarla como lo haría un observador imparcial que la contempla desde afuera.
Si vive en el mismo edificio que su inquilino, esto podría significar ir a una cafetería o a un parque para tomar cierta distancia física. Si no puede dejar de pensar en qué hacer, podría distraerse con una película o buscar en YouTube algo que lo haga reír, como un espectáculo de comedia. En cualquiera de los casos, el objetivo es analizar la situación con objetividad y la mente despejada.
No dé por sentado cuáles son las intenciones de un inquilino que se atrasa en el pago
Cuando desconocemos las motivaciones de una persona, es fácil suponer lo peor: “¡Lo están haciendo a propósito!”. Nunca es buena idea atribuir a la malicia algo que podría explicarse por la mala suerte o la incompetencia. La mayoría de los inquilinos que se atrasan en el pago del alquiler no lo hacen porque quieran enfrentarse a un proceso de desalojo. Por lo general, están atravesando otros problemas en sus vidas. No dé por sentado que quieren perjudicarlo. Es posible, pero es solo una de varias posibilidades.
Primera razón por la que los inquilinos se atrasan en el pago del alquiler: no tienen suficiente dinero
La principal razón por la que un inquilino se atrasa en el pago del alquiler es que no tiene el dinero suficiente. Esto puede deberse a diversos factores, algunos de los cuales son responsabilidad del propietario.
Por ejemplo, un inquilino puede quedarse sin dinero porque el propietario aprobó su solicitud aunque, por su situación económica, no puede afrontar el alquiler a largo plazo. En ese caso, se habría cometido un error durante el proceso de evaluación del inquilino.
¿Le sorprendería saber que la mitad de los hogares estadounidenses tiene menos de $4.500 disponibles en cuentas bancarias o tarjetas para afrontar una emergencia?
Un inquilino que se compromete a gastar más de lo que gana irá consumiendo sus ahorros poco a poco. Llegará un momento en que esos ahorros se acabarán. Como regla general, los inquilinos deberían ganar tres veces el monto correspondiente a su parte del alquiler. Este es un buen punto de partida, que cada propietario debería adaptar a las características de su negocio.
Un inquilino también puede quedarse sin dinero debido a la mala suerte. Una persona que tiene un buen desempeño laboral puede ser despedida o sufrir una reducción de horas como consecuencia de una decisión de reducción de personal tomada por niveles superiores de la empresa. También puede haber cambios en políticas estatales o federales que afecten a su sector. O puede sufrir un accidente, como una fractura de tobillo, que le impida continuar realizando un trabajo que requiera levantar objetos o realizar tareas manuales.
Un inquilino también puede quedarse sin dinero porque toma decisiones que no priorizan el pago del alquiler. ¿Cuántas veces los propietarios han visto cajas vacías de televisores de pantalla grande en el contenedor de basura para descubrir, apenas un mes después, que uno de sus inquilinos se atrasará con el alquiler? Los gastos médicos, el cuidado de los niños, las vacaciones y los muebles pueden terminar teniendo prioridad sobre el alquiler y la vivienda.
Es especialmente fácil dar prioridad a gastos no esenciales antes que al alquiler, ya que este suele pagarse una vez al mes, mientras que los ingresos generalmente se reciben de forma semanal, quincenal o dos veces al mes. Reservar una parte de cada sueldo para pagar el alquiler exige una planificación del presupuesto familiar que a muchos inquilinos les resulta difícil.
Segunda razón por la que los inquilinos se atrasan en el pago del alquiler: desorganización
Para muchas personas, el ritmo de vida actual puede ser difícil de manejar. Entre el tránsito, las facturas médicas difíciles de entender, las actividades extraescolares de los niños y las tareas cotidianas como cocinar, limpiar y administrar las finanzas del hogar, puede resultar complicado mantener una rutina, especialmente cuando el trabajo exige estar disponible constantemente o implica horarios impredecibles. Cuando los días rutinarios se convierten en cosa del pasado, es fácil olvidar obligaciones habituales como pagar el alquiler el primer día del mes.
Tercera razón por la que los inquilinos se atrasan en el pago del alquiler: se avecinan problemas
Algunos inquilinos retienen el pago del alquiler porque tienen un conflicto con el propietario. Quizá quieran lograr que usted repare algo. Tal vez consideren que han recibido un trato injusto. O podrían ser inquilinos profesionales que estén preparando el terreno para un enfrentamiento judicial que saben que usted perderá. Algunos inquilinos conocen la ley mejor que los propietarios y la utilizan a su favor. (¡Sucede!)
Evite los atrasos en el alquiler mediante la comunicación
Cualquiera sea el motivo del atraso, los propietarios pueden beneficiarse enormemente de mantener una comunicación habitual con sus inquilinos.
Las comunicaciones no tienen por qué estar siempre relacionadas con el alquiler. De hecho, lo ideal es que cada vez que envíe un mensaje de texto, llame o escriba un correo electrónico a sus inquilinos, estos se pregunten qué quiere comunicarles. Avíseles si va a realizar reparaciones en el edificio, si sabe de algún evento en el vecindario o si la ciudad o el municipio realizará trabajos en la calle. Manténgase en contacto con sus inquilinos para que el tono general de la comunicación sea: “Estoy aquí para ayudar”. Cuando finalmente tenga que preguntar “¿Dónde está mi dinero?”, no sonará como un disco rayado y la pregunta tendrá mucho más peso.
Por supuesto, buena parte de la comunicación puede y debe estar relacionada con los pagos del alquiler.
Nunca está de más enviar un recordatorio un par de días hábiles antes de la fecha de vencimiento. Esto ayuda a los inquilinos a recordar que deben depositar en el banco el dinero necesario para pagar el alquiler, o realizar la operación en línea, mientras todavía quedan días hábiles bancarios en el mes.
También es conveniente hacer un seguimiento inmediato de quienes se atrasan en los pagos. Algunos estados establecen un período de gracia y otros no. En cuanto quede claro que el alquiler no se pagó dentro del plazo permitido, vuelva a comunicarse con el inquilino y pídale una actualización. En lugar de adoptar un tono que pueda aumentar la tensión, aborde el problema de manera constructiva. Pregunte: “El alquiler venció el primer día del mes. ¿Está todo bien? Cuénteme cuáles son sus planes”.
Un diálogo constructivo —especialmente mediante preguntas abiertas como “¿Está todo bien?”— ayudará a que el inquilino se sienta cómodo al contarle si está teniendo problemas para administrar su dinero, atravesando una situación de mala suerte o si tiene algún reclamo relacionado con la propiedad. No podrá resolver la dificultad si no existe comunicación. Es posible que no quiera escuchar lo que el inquilino tenga para decir, pero recibir malas noticias es definitivamente mejor que no recibir ninguna, porque al menos sabrá qué está ocurriendo.
Evite los atrasos mediante modificaciones al contrato de alquiler
Si su inquilino se atrasa debido a problemas para administrar su flujo de efectivo, pero en términos generales parece tener ingresos suficientes para afrontar el costo de la vivienda, debería considerar seriamente establecer un cronograma de pagos del alquiler que coincida con la frecuencia con la que el inquilino recibe sus ingresos.
Por ejemplo, si un inquilino cobra por semana y sus ingresos deberían ser suficientes, pero continúa gastando el dinero en cosas de las que podría prescindir, podría modificarse el contrato para pasar de un alquiler mensual a uno semanal.
Para establecer un alquiler semanal, no se limite a dividir el alquiler mensual por cuatro. En realidad, un mes tiene un promedio de 4,3 semanas. Si el inquilino paga una cuarta parte del alquiler cada semana, al finalizar el año habrá pagado de más en comparación con lo establecido en el contrato. Si divide el alquiler mensual por 4,3 pero mantiene un contrato escrito que establece un alquiler mensual, tenga en cuenta que al finalizar el año sus registros contables no coincidirán con el contrato. La mejor opción es firmar un nuevo contrato de alquiler semanal con un monto semanal acordado por ambas partes.
Si su inquilino se atrasa porque, por su situación económica, no puede afrontar el alquiler a largo plazo, y después de cierto tiempo viviendo en la propiedad ambos pueden reconocer esta situación, pueden modificar el contrato para incorporar a otra persona con ingresos como compañero de vivienda o permitir el subalquiler de una habitación (por ejemplo, a través de Airbnb). Esto podría reducir a la mitad la parte del alquiler correspondiente al inquilino actual, lo que representaría un ahorro considerable. También podría ser posible cobrar entre un 10 % y un 15 % más de alquiler total por incorporar al nuevo ocupante. Todos podrían beneficiarse.
Asegúrese de que tanto usted como su inquilino evalúen al posible nuevo ocupante. Debe cerciorarse de que será un buen inquilino. Si el inquilino actual se marcha, podría terminar quedándose únicamente con el compañero de vivienda como responsable del alquiler. También es importante que su inquilino participe en el proceso de evaluación para asegurarse de que se sienta cómodo conviviendo con la nueva persona.
La mejor manera de incorporar a un compañero de vivienda es establecer por escrito sus criterios de evaluación, entregárselos al inquilino actual y permitirle buscar entre sus conocidos a un posible candidato. Cuando encuentre a alguien con quien quiera vivir y que parezca cumplir con sus criterios, podrá pedirle que complete una solicitud de alquiler.
Evite los atrasos mediante la finalización del alquiler y/o la asistencia pública
Si su inquilino no puede afrontar el alquiler a largo plazo, incorporar a un compañero de vivienda no es una opción conveniente y no existe ningún cambio en el cronograma de pagos que permita priorizar el alquiler por encima de otros gastos; es posible que el alquiler ya no sea sostenible.
Por lo general, es importante reconocer esta situación rápidamente e iniciar de inmediato el proceso de desalojo. El proceso legal puede llevar mucho tiempo. En algunos estados, desalojar a un inquilino puede llevar apenas unos días; en estados que cuentan con leyes de protección de inquilinos más desarrolladas, o cuando los casos son más complejos, el proceso puede tardar varios meses. Los casos más largos de los que tenemos conocimiento duraron más de un año. (¿Conoce algún caso que haya durado más? Escríbanos a hello@es.renthelper.us).
Iniciar un proceso de desalojo no es un acto de crueldad. Por el contrario, muchos estados cuentan con redes de asistencia social que solo pueden ponerse en funcionamiento una vez que el inquilino se encuentra en un proceso judicial. Si el inquilino reúne los requisitos para recibir subsidios de emergencia, el tribunal o un abogado designado por el estado pueden ayudarlo.
No hay ningún motivo por el que iniciar un proceso de desalojo deba poner fin a las negociaciones con el inquilino. Puede presentar la documentación correspondiente de manera rápida y cordial y, al mismo tiempo, seguir intentando encontrar una solución pacífica. Esta es la estrategia que se utiliza en The Good Landlord, un libro que recomendamos.
Por ejemplo, normalmente puede ofrecerle dinero a un inquilino para que desocupe la propiedad. Según el costo del proceso de desalojo en su estado, podría resultar mucho más económico ofrecerle una suma de dinero que se entregará una vez que la unidad esté vacía y se hayan devuelto las llaves. Es posible que el inquilino rechace la propuesta. En ese caso, puede volver al día siguiente y ofrecerle una suma mayor. También puede ofrecerse a ayudarlo a conseguir un camión para la mudanza o a superar cualquier otro obstáculo que le impida abandonar la unidad. Considere las distintas alternativas y podría darse cuenta de que terminará ahorrando en alquileres no cobrados y gastos judiciales.
Conclusión sobre los atrasos en el pago del alquiler
Si un inquilino le está quitando el sueño, sepa que no es el único. Es un problema común. Sin embargo, si analiza la situación con objetividad, comprende las razones por las que un inquilino puede atrasarse en el pago y busca una solución de manera constructiva, podrá encontrar una forma de lograr que su unidad vuelva a generar ingresos y, probablemente, ayudar al inquilino a mantener una situación de vivienda estable durante el proceso.
¿Cómo ha lidiado usted con los atrasos en el pago del alquiler? Comparta sus consejos con nosotros. Se lo agradeceremos y podremos incluirlos en este artículo: hello@es.renthelper.us.